부동산 투자, 어떻게 시작할까?

안녕하세요 토픽스페이스입니다. 🤩

 

 부동산에 대한 관심은 있지만, 막상 어떻게 시작해야 할지 막막한 사람들이 많습니다. 저도 그랬습니다. 부동산을 통해 안정적인 자산을 구축하는 게 목표였지만, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 알 수가 없었죠. 부동산에 대한 기본적인 지식은 물론이고, 현실적으로 내가 감당할 수 있는 범위에서 어떤 집을 사야 할지에 대한 고민이 컸습니다.

결국, 여러 사람의 이야기를 듣고, 부동산 투자에 성공한 사람들의 경험을 들여다보며 하나씩 배워가고자 합니다. 차근차근 준비하고 체계적으로 계획을 세워서 하나하나 실천해보겠습니다.

 부동산 투자에 첫발을 내딛기 전에 꼭 알아야 할 중요한 점들이 있습니다. 그것은 바로 '현실적인 목표를 세우는 것'입니다. 누구나 부동산을 통해 큰 수익을 올리고 싶겠지만, 그 시작은 현실적으로 가능한 범위 내에서 계획을 세우는 것이 중요합니다. 그렇다면, 어떻게 목표를 세워야 할까요?

내가 가진 자산은?

부동산을 구입하려면 먼저 내 자산 상태를 정확히 파악해야 합니다. 자산이 얼마나 있는지, 매달 얼마를 벌고, 그 돈으로 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 알아야 하기 때문이죠. 자산 상태에는 현금, 예금, 부동산 외에도 대출금 등도 포함됩니다. 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지, 그에 따른 월 상환액이 내 생활에 큰 부담을 주지 않을지를 계산하는 게 첫걸음입니다.

내 자산을 파악하기 위해서는 다음과 같은 항목들을 점검해야 합니다.

1. 총 자산 – 예금, 투자 자산, 부동산 등
2. 소득 – 월급, 기타 수입
3. 지출 – 고정 지출, 변동 지출, 대출 상환 등

이때 신용대출이나 학자금 대출 등도 모두 포함해서 내 자산을 평가해야 합니다. 자산의 정확한 현황을 알면 내가 감당할 수 있는 금액을 보다 현실적으로 판단할 수 있습니다.

예산 잡기

부동산을 구입할 때, 대개 전체 금액의 40% 이상을 자기 자본으로 준비해야 합니다. 나머지는 대출을 받아서 충당하죠. 하지만 대출 금액은 내가 가진 자산과 소득, 대출 한도에 따라 달라집니다. 그래서 나의 예산을 구체적으로 정해주는 것이 중요합니다.

대출 금액은 주로 세 가지 기준에 따라 정해집니다.

1. LTV (주택담보대출비율): 주택 구매 금액 중 대출 가능한 비율로, 보통 30%에서 80%까지 가능해요. 예를 들어, 2억원짜리 집을 살 경우, 70%인 1억 4천만원까지 대출이 가능합니다.
2. DTI (총부채상환비율): 내 소득 대비 얼마나 많은 빚을 갚을 능력이 있는지를 나타내는 지표입니다. 보통 40~60% 이하로 제한됩니다. 내 소득을 기준으로 갚을 수 있는 대출 한도가 정해지는 거죠.
3. DSR (총부채원리금상환비율): 내가 가진 모든 대출을 기준으로, 새로 받을 수 있는 대출의 한도를 설정하는 비율입니다. 이 역시 40% 이하로 제한됩니다.

따라서 월급과 기존 대출 상환액, 그리고 부동산 구매에 필요한 자금을 종합적으로 고려해야 합니다. 대출을 너무 많이 받으면 매달 갚아야 할 원리금이 커져서 생활에 부담이 될 수 있기 때문에, 내 소득을 감안한 현실적인 대출 금액을 설정하는 것이 중요합니다.

현실적인 목표 설정하기

이제 중요한 부분에 다다랐습니다. 예산을 세운 후, 그에 맞는 부동산 목표를 설정하는 단계인데요. 이때 가장 중요한 건 내가 구매하고자 하는 주택의 ‘위치’와 ‘규모’에 따라 시세가 크게 달라진다는 점입니다. 원하는 지역과 주택의 크기를 먼저 정하고, 그에 맞는 예산을 분배하는 것이 핵심입니다.

예를 들어, 4억원의 예산으로 A 지역에서는 25평대 아파트를 구매할 수 있지만, B 지역에서는 아파트는 커녕 작은 오피스텔조차 어렵게 될 수도 있습니다. 이렇게 지역마다 가격 차이가 크기 때문에, 내가 목표로 삼은 예산 내에서 우선순위를 잘 조정해야 합니다.

이 과정에서 내가 선호하는 동네, 교통 인프라, 생활 편의시설 등을 고려하는 것도 중요하지만, 무엇보다 예산을 초과하지 않도록 현실적인 범위 내에서 선택하는 것이 필요합니다. 즉, ‘내가 꿈꾸는 집’을 고르는 게 아니라, ‘내가 실제로 구매할 수 있는 집’을 선택하는 것이죠.

이렇게 목표를 설정할 때, 지역과 가격, 그리고 내가 원하는 주택의 조건을 종합적으로 고려하며, 내 재정 상황에 맞는 최적의 선택을 해야 합니다.

추가 팁: 부동산 투자에는 시간이 필요하다

부동산은 일반적으로 단기적인 수익을 기대하기보다는, 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다. 즉, 첫 집을 사면서 너무 큰 욕심을 내기보다는, 안정적인 자산 확보를 목표로 시작하는 것이 좋습니다. 점진적으로 자산을 늘려가면서, 시장 상황과 나의 재정 상태를 고려해 두 번째 집, 세 번째 집을 준비하는 방식이 현실적입니다.

부동산 투자에서 중요한 것은 바로 ‘준비’입니다. 미리 철저히 계획을 세우고, 나의 자산 상태와 대출 가능 금액을 바탕으로 현실적인 목표를 설정하는 것. 그렇게 점진적으로 투자 경험을 쌓아가는 것이 성공적인 부동산 투자의 첫걸음입니다.

부동산에 대한 꿈을 꾸고 있다면, 이 단계부터 하나씩 차근차근 준비해보세요. 시작이 반입니다!